แจกเทคนิควิเคราะห์ทำเล ว่าคุ้มกับค่าเช่าหรือไม่

เทคนิควิเคราะห์ทำเล สำหรับคนเริ่มทำธุรกิจว่าคุ้มกับค่าเช่าหรือไม่

เวลาที่เราอยากเปิดร้านหรืออยากจะขยายสาขาเรื่องแรก ๆ ที่จะต้องทำเลยก็คือการหาทำเล แต่เมื่อเราเจอทำเลที่เล็งไว้แล้ว เราจะรู้ได้ยังไงว่าค่าเช่าที่เค้าบอกมานั้นจะเหมาะสมกับร้านอาหารของเรา ?

วันนี้มีทริคง่าย ๆ ที่เราสามารถคิดในใจได้เลยว่าค่าเช่านั้นเหมาะสมกับรูปแบบร้านเราหรือไม่มาฝากกัน ทำยังไงไปดูกันเลย

ก่อนอื่นสิ่งแรกที่เราจำเป็นต้องรู้ก็คือ Cost Structure ของร้านอาหาร ว่าโดยปกติต้นทุนค่าเช่า นั้นเป็นกี่เปอร์เซนต์ของยอดขายก่อน ซึ่งปกติต้นทุนค่าเช่าที่เหมาะสมนั้นควรอยู่ที่ประมาณ 12-15% ของยอดขาย

หมายถึงถ้าเราคาดว่ารายได้ของร้านคุณน่าจะอยู่ที่ หนึ่งล้านบาทต่อเดือน ค่าเช่าที่เหมาะสมก็ควรอยู่ที่ประมาณ 100,000-150,000 บาทต่อเดือนนั่นเอง

อย่างเช่นถ้าเราต้องการเปิดร้านก๋วยเตี๋ยว ราคาขายเฉลี่ย (Check Average) อยู่ที่คนละ 80 บาทต่อหัว เป็นกลุ่มลูกค้าเป็นพนักงานออฟฟิศ

แล้วเราอยากได้ทำเลแถว สีลม สาธร พหลโยธิน รัชดา จนเราเจอพื้นที่ว่างให้เช่าขนาด 70 ตร.ม. เป็นตึกแถวชั้น 1ในถนนอโศก โดยปล่อยเช่าเดือนละ 70,000 บาท

เราควรจะขายได้เดือนละกี่บาท ?

= (70,000 x 100)/12 = 583,333 บาท = (70,000 x 100)/15 = 466,666 บาท

นั่นหมายถึง เราควรจะขายได้เดือนละประมาณ 460,000-583,333 บาท หรือตกประมาณวันละ 15,000-19,400 บาท

แล้วสิ่งที่เราควรจะต้องศึกษาเพื่อนำข้อมูลมาประกอบการวิเคราะห์ต่อคือ พฤติกรรมการทานของกลุ่มลูกค้าในทำเลนั้น ว่าเค้าทานกันช่วงเวลาไหน เช่น ทำเลออฟฟิศน่าจะขายดีในช่วงเที่ยง แล้วช่วงบ่ายไปถึงเย็นก็จะเงียบ ๆ ลง แล้วอาจมาขายได้อีกช่วงนึงคือหลังเลิกงานเป็นต้น

รวมไปถึงระยะเวลาการนั่งเฉลี่ยต่อหนึ่งรอบของร้านอาหารเราว่าเป็นประเภทรีบกินรีบลุกหรือนั่งนาน เพราะจะมีผลต่อการทำรอบของร้านอาหารเช่นกัน

ในกรณีนี้คือ ทำเลออฟฟิศสำนักงานในอโศก น่าจะเริ่มมีลูกค้ารอบแรกตอน 12.00 น. ไปจนถึง 13.30 น. แล้วอาจจะได้ลูกค้าอีกทีตอน 18.00 น.

และโดยปกติการทานก๋วยเตี๋ยวจะใช้เวลาประมาณ 30 นาทีต่อหนึ่งรอบ

เราคาดการณ์ว่าช่วง

เท่ากับวันนึงเราน่าจะขายได้ประมาณ 4.5 รอบ หรือตกประมาณ 200 หัวต่อวัน ซึ่งก็ใกล้เคียงกับตัวเลขที่คำนวณไว้ในตอนแรก

และเมื่อเรารู้เรทค่าเช่าต่อเดือนเราก็สามารถนำมาวิเคราะห์ต่อได้ว่าทำเลนี้เหมาะกับโปรดักส์ หรือกลุ่มลูกค้าที่เราตั้งไว้หรือไม่ ถ้าไม่เหมาะจะปรับกลยุทธ์ยังไงได้บ้าง

สิ่งนี้จะเป็นการช่วยให้เราลดความเสี่ยงในการเช่าพื้นที่ในราคาที่สูงเกินไป ขายเท่าไหร่ทำไมไม่เหลือกำไร จนสุดท้ายอาจทำให้ร้านเราต้องปิดตัวลงได้