ก่อน ทำสัญญาเช่าพื้นที่ ทำร้านอาหาร ต้องดูอะไรบ้าง ?
สัญญาเช่าพื้นที่ถือเป็นเรื่องที่เจ้าของธุรกิจอาจจะมองข้ามหรือ ถ้าหากไม่เคยเช่าพื้นที่เลยก็อาจจะยังไม่เคยรู้ว่าหลักเกณฑ์เป็นยังไง หรือไม่เคยได้ลองศึกษาเรื่องการเลือกทำเลและทำสัญญาในการจะเช่าพื้นที่หนึ่งเพื่อที่จะเปิดร้านอาหาร
วันนี้เลยอยากจะมาแชร์รายละเอียดต่าง ๆ ของการทำสัญญาเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านอาหาร กับ 6 เรื่องที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญาเช่าพื้นที่ มีอะไรบ้างไปดูกันเลย
1. ค่าเช่า
เป็นข้อที่สำคัญที่สุด นอกจากที่เราจะต้องรู้ว่าเขาคิดค่าเช่าเราเป็นเงินเท่าไหร่แล้ว เราต้องถามด้วยว่า ‘ค่าเช่านี้รวมทุกอย่างแล้วรึยัง’ เจ้าของบางพื้นที่โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้า เขาจะแยกค่าเช่ากับค่าบริการออกจากกัน ดังนั้นไม่ว่าจะเช่าที่ไหนก็ตามต้องถามเจ้าของพื้นที่ให้ชัดเจนก่อน ไม่งั้นเราอาจจะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายแฝงก็ได้
2. ระยะเวลาของสัญญาเช่า
โดยปกติสัญญาเช่าที่ผมแนะนำคือ 3 ปี หรือ 36 เดือน ที่ผมไม่ค่อยแนะนำแบบปีต่อปีเพราะสมมุติว่าเราเกิดขายดีขึ้นมาแล้วดันหมดสัญญาเช่า พอคุณอยากจะต่อ เจ้าของพื้นที่ขอเพิ่มค่าเช่าเป็น 2 เท่า แบบนี้เราไม่มีทางเลือกเลยนะนอกจากจะจ่าย 2 เท่า หรือย้ายออก ดังนั้นช่วงระยะสัญญาที่ดีที่สุดอยู่ที่ 3 ปี หรือ 36 เดือน
นอกจากนั้นเราต้องรู้ว่าระยะเวลาเริ่มต้นเมื่อไหร่ สิ้นสุดเมื่อไหร่ เริ่มต้นจากวันที่เราตกลงกัน เริ่มต้นจากวันที่เราเซ็นสัญญา หรือเริ่มจากวันที่เราจ่ายเงินมัดจำพื้นที่ อันนี้เราต้องเช็กให้ดี
3. ระยะเวลาปลอดค่าเช่า
โดยปกติแล้วทุกพื้นที่เวลาเราตัดสินใจเช่าพื้นที่เขาจะมีเวลาให้เราเข้าไปตกแต่งก่อนประมาณ 30 วันนับจากวันที่เริ่มเซ็นสัญญา หรืออาจขึ้นอยู่กับการต่อรอง บางพื้นที่เขาอาจจะให้เรา 45 วัน บางที่ให้ 60 วัน เป็นไปได้ลองต่อรองระยะเวลาดูก่อน เพราะไม่มีใครออกแบบและตกแต่งเสร็จภายใน 30 วันหรอกครับ
4. ค่ามัดจำ
ไม่ว่าเราจะเช่าพื้นที่ตรงไหนก็ตาม เจ้าของพื้นที่ย่อมต้องการความมั่นใจว่าเราจะไม่หนีหายไปไหน ก็เลยต้องมีค่ามัดจำขึ้นมา ปกติถ้าเช่านอกห้างเขาจะเก็บค่ามัดจำอยู่ที่ 3 เดือนของค่าเช่า แต่ถ้าเช่าในห้างเขาจะเก็บค่ามัดจำอยู่ที่ 6 เดือนของค่าเช่า จากสมมุติว่าเราเช่าเดือนละ 50,000 บาท เราจะต้องเตรียมเงินสำหรับค่ามัดจำเป็นเงินถึง 300,000 บาท นั่นอาจกระทบกับเงินลงทุนตั้งต้นของเราได้
ดังนั้นก่อนจะเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ไหนเช็กด้วยว่ามัดจำอยู่ที่กี่เดือน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับการต่อรอง ถ้าร้านเรามีชื่อเสียง เขาอยากจะได้เรามาอยู่ในพื้นที่เขา เขาอาจจะลดค่ามัดจำให้ก็ได้
5. ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ข้อนี้เป็นข้อที่ควรระวังมากๆ โดยปกติสัญญามันควรจะต้องระบุว่าผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเป็นคนรับผิดชอบ แต่บางพื้นที่เขาโยนภาระค่าใช้จ่ายตรงนี้ให้กับผู้เช่ารับผิดชอบทั้งหมด ซึ่งไม่รวมกับค่าเช่า มันเป็นเงินที่ไม่น้อยเลย นั่นทำให้เราต้องหักรายได้แต่ละเดือนของร้านไปจ่ายค่าภาษี ดังนั้นเราต้องเช็กในสัญญาให้ดีว่าภาษีตรงนี้ใครเป็นคนรับผิดชอบ
6. การรับ/คืนพื้นที่
ปกติในสัญญาควรจะต้องระบุไว้ว่าการคืนพื้นที่ต้องคืนในรูปแบบไหน บางสัญญาอาจบอกว่าให้คืนในสภาพเดิมเหมือนกับตอนที่เรารับมา หรือคืนแบบที่เราสร้างไว้ ก็อยู่ที่การตกลงกัน แต่ถ้าเขากำหนดให้เราต้องคืนในสภาพเดิม นั่นหมายถึงไม่ว่าเราจะสร้าง จะต่อเติมอะไร เราต้องรื้อออกทั้งหมดให้พื้นที่ตรงนั้นอยู่ในสภาพเดิมเหมือนกับตอนที่เรารับมา ทำให้เราเสียค่าใช้จ่ายในการรื้อเพิ่มอีกก้อน
และทั้งหมดนี้ก็คือสิ่งที่ควรตรวจดูให้ละเอียดในการ ทำสัญญาเช่าพื้นที่ ทำร้านอาหาร เพื่อไม่ให้เราถูกเอาเปรียบ หรือเสียเงินไปโดยใช้เหตุจากความไม่รู้ของเราเองครับ หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับท่านผู้ประกอบการและว่าที่ผู้ประกอบการทุกท่านครับ
ติดตามข่าวสารธุรกิจร้านอาหาร
อ่านต่อบทความอื่น ๆ ที่น่าสนใจ
6 เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ ก่อนเลือกแบบแปลนร้านอาหาร
ออกแบบแผนผังร้านอาหารอย่างไร ให้มีมาตรฐานและเป็นระบบ
พึ่งเริ่มทำธุรกิจ ระวัง 10 ข้อนี้ไว้ให้ดี
5 เรื่องเกี่ยวกับการทำธุรกิจ ที่ถ้ารู้แล้วแต่ยังปล่อยไว้ เละเทะแน่
มาตรฐานครัว ตามกฎกระทรวง พ.ศ. 2561 ที่ร้านอาหารต้องทำให้ถูกต้อง
เช็กลิสต์ว่าที่เจ้าของร้าน มัดรวม เรื่องที่ต้องเตรียมให้พร้อมก่อนเปิดร้าน
10 สิ่งสำคัญเกี่ยวกับการทำธุรกิจ ที่เราต้องรู้
